Geerbte Immobilie verkaufen: Was ist zu tun?

Ein Erbfall ist eine emotionale Zeit – und gleichzeitig stehen viele praktische Fragen an. Was passiert mit dem Elternhaus? Behalten, vermieten oder verkaufen? Und was muss vorher geklärt sein? Hier finden Sie die wichtigsten Schritte in der richtigen Reihenfolge. Nehmen Sie sich Zeit: Eine Immobilie muss nicht in den ersten Wochen nach einem Todesfall verkauft werden.

1. Als Erbe ausweisen

Um über eine geerbte Immobilie verfügen zu können, brauchen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Das ist entweder:

• ein Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht (Amtsgericht) beantragen, oder
• ein notarielles Testament oder Erbvertrag zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. In diesem Fall ist ein Erbschein für das Grundbuch oft nicht nötig.

Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht – dann ist ein Erbschein erforderlich.

Ist der Nachlass möglicherweise überschuldet, sollten Sie vor allen weiteren Schritten Rat einholen: Eine Erbschaft kann nur innerhalb einer kurzen Frist ausgeschlagen werden, in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis.

2. Grundbuch berichtigen

Nach dem Erbfall ist das Grundbuch „unrichtig“, denn dort steht noch die verstorbene Person. Mit dem Erbnachweis beantragen Sie beim Grundbuchamt die Berichtigung. Gut zu wissen: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.

Wird die Immobilie ohnehin verkauft, kann der Notar die Berichtigung auch im Zuge des Verkaufs mit erledigen. Besprechen Sie das am besten früh mit dem Notar.

3. Sich in der Erbengemeinschaft einigen

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört ihnen die Immobilie als Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf können sie nur gemeinsam entscheiden – alle müssen den Kaufvertrag unterschreiben. Die häufigsten Wege sind:

• Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten
• Übernahme durch einen Erben, der die anderen auszahlt
• Vermietung und gemeinsame Verwaltung – auf Dauer oft konfliktreich

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist meist die schlechteste Lösung für alle: Versteigerungen dauern lange, kosten Geld und erzielen oft weniger als ein freier Verkauf.

Aus meiner Erfahrung entsteht Streit meist dann, wenn jeder eine andere Vorstellung vom Wert hat. Eine nachvollziehbare Einschätzung, die alle Erben gemeinsam bekommen, schafft eine sachliche Grundlage. Ich komme dafür gern zu einem gemeinsamen Termin.

4. Haus vorbereiten

Geerbte Häuser sind oft noch eingerichtet. Sie müssen nicht alles vor dem Verkauf räumen – manche Käufer übernehmen gern einzelne Möbel. Für Fotos und Besichtigungen wirkt ein aufgeräumtes, besenreines Haus aber deutlich besser. Wichtig ist auch, das leerstehende Haus zu sichern: Versicherung informieren, Heizung im Winter nicht ganz abschalten, Briefkasten leeren.

5. Steuern im Blick behalten

• Erbschaftsteuer: Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge. Für selbst genutzte Familienheime gibt es unter Bedingungen Sonderregeln – ein Verkauf kann diese Vorteile jedoch beeinflussen. Lassen Sie sich vor dem Verkauf steuerlich beraten.
• Steuer auf den Verkaufsgewinn: Als Erbe übernehmen Sie das Kaufdatum der verstorbenen Person. Hat sie die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Andernfalls lohnt ein Blick mit dem Steuerberater.

Wie ich Erben unterstütze

Ich weiß, dass ein Erbfall mehr ist als ein Immobiliengeschäft. Ich kümmere mich mit Ihrer Vollmacht um fehlende Unterlagen, bewerte die Immobilie für alle Erben nachvollziehbar und begleite den Verkauf bis zum Notar – auch dann, wenn die Erben nicht alle in Frankfurt wohnen.