Ratgeber
Immobilie bei Trennung oder Scheidung: verkaufen, übernehmen oder vermieten?
Kurz gesagt
- Es gibt im Wesentlichen vier Wege: Einer übernimmt die Immobilie, Sie verkaufen gemeinsam, Sie vermieten, oder – als letzter Ausweg – die Teilungsversteigerung.
- Gehört die Immobilie beiden, müssen auch beide dem Verkauf zustimmen. Und: Wer auszieht, bleibt der Bank gegenüber oft weiter Schuldner, bis sie ihn ausdrücklich entlässt.
- Eine neutrale Bewertung nimmt Emotionen aus der Diskussion und ist Grundlage für jede Lösung.
Bei einer Trennung ist das gemeinsame Zuhause oft der größte Vermögenswert – und das emotionalste Thema. Gleichzeitig laufen Kredit, Nebenkosten und Versicherungen weiter. Je früher Sie eine Lösung finden, desto mehr Spielraum bleibt. Hier sind die Möglichkeiten im Überblick. Die rechtlichen Fragen rund um Scheidung und Vermögensausgleich klären Sie bitte mit einem Fachanwalt für Familienrecht.
Die vier Möglichkeiten
1. Einer übernimmt die Immobilie
Ein Partner bleibt im Haus und zahlt den anderen aus. Dafür muss er den Kredit allein tragen können – und die Bank muss den ausziehenden Partner aus der Haftung entlassen. Das ist kein Automatismus: Ohne ausdrückliche Zustimmung der Bank bleibt der ausziehende Partner Mitschuldner, auch wenn er im Grundbuch nicht mehr steht.
2. Gemeinsamer Verkauf
Oft die sauberste Lösung: Die Immobilie wird verkauft, der Kredit abgelöst und der Rest des Erlöses aufgeteilt. Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Bei vorzeitiger Ablösung des Kredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – fragen Sie die Höhe früh an.
3. Vermieten
Wer den Markt abwarten oder die Immobilie als Altersvorsorge behalten möchte, kann vermieten. Das setzt allerdings voraus, dass beide auch nach der Trennung gemeinsam Entscheidungen treffen können – über Mieter, Reparaturen und Kosten.
4. Teilungsversteigerung
Können Sie sich nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist in aller Regel die teuerste und langwierigste Lösung. Versteigerungserlöse liegen oft unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde. Sie sollte der letzte Ausweg bleiben.
Warum eine neutrale Bewertung der erste Schritt ist
Fast jede Lösung hängt am Wert der Immobilie: Wie hoch ist die Auszahlung? Lohnt sich die Übernahme? Was bleibt nach dem Verkauf übrig? Wenn jeder Partner mit einer eigenen Zahl ins Gespräch geht, ist Streit vorprogrammiert. Eine nachvollziehbare Einschätzung, die beide gemeinsam bekommen, schafft eine sachliche Grundlage.
Ich bewerte die Immobilie auf Wunsch für beide Partner gemeinsam und erkläre, wie der Wert zustande kommt. Für ein Gerichtsverfahren kann zusätzlich ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nötig sein.
Worauf Sie achten sollten
- Kredit und Bank: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Laufende Raten sollten weiter bezahlt werden, auch während der Trennung.
- Grundbuch: Prüfen Sie, wem die Immobilie gehört und zu welchen Anteilen. Das kann von der Situation im Alltag abweichen.
- Steuern: Zieht ein Partner aus und wird die Immobilie erst später verkauft, kann das steuerliche Folgen haben, vor allem wenn sie vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.
- Zeit: Ein überstürzter Verkauf unter Druck kostet meist Geld. Ein strukturierter Verkauf mit realistischem Preis ist oft schneller, als man denkt.
Diskret und neutral
Bei einer Trennung möchte kaum jemand, dass das eigene Haus wochenlang öffentlich im Internet steht. Auf Wunsch biete ich die Immobilie zuerst diskret vorgemerkten Interessenten an. Ich spreche mit beiden Partnern, informiere beide gleich und sorge dafür, dass der Verkauf sachlich bleibt.