Haus verkaufen in Frankfurt: Ablauf, Kosten und Dauer

Die meisten Menschen verkaufen nur ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Entsprechend viele Fragen gibt es: Was ist mein Haus wert? Was muss ich vorbereiten? Was kostet mich das? Und wie lange dauert es, bis das Geld da ist? Hier erkläre ich, wie ein Hausverkauf in Frankfurt und Umgebung typischerweise abläuft – so, wie ich es mit meinen Verkäufern mache.

Der Ablauf in sieben Schritten

1. Entscheidung und Zeitplan. Wann möchten Sie ausziehen, brauchen Sie den Erlös für einen neuen Kauf, gibt es Miteigentümer, die mitentscheiden? Diese Fragen bestimmen das Tempo.
2. Wert ermitteln. Grundlage sind Vergleichsverkäufe in der Nachbarschaft, die Bodenrichtwerte und natürlich Zustand, Lage und Ausstattung Ihres Hauses. Ein Online-Rechner liefert eine grobe Richtung, kennt aber weder Ihren Garten noch das sanierte Bad.
3. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung und einiges mehr. Was genau, steht in meinem Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
4. Präsentation. Gute Fotos, saubere Grundrisse und eine ehrliche Beschreibung. Auf Wunsch zuerst diskret, ohne dass Ihr Haus öffentlich im Internet steht.
5. Besichtigungen und Käuferauswahl. Vor ernsthaften Verhandlungen sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen. Das schützt Sie vor Zusagen, die später platzen.
6. Notartermin. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten erhalten den Entwurf vorab und können Fragen klären. Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich – mündliche Zusagen oder Reservierungen sind es nicht.
7. Kaufpreiszahlung und Übergabe. Der Notar teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Nach Zahlungseingang übergeben Sie die Schlüssel, am besten mit einem kurzen Übergabeprotokoll inklusive Zählerständen.

Welche Kosten haben Verkäufer?

Viele überschätzen die Kosten für den Verkäufer, weil Notar und Grunderwerbsteuer üblicherweise der Käufer trägt. Auf der Verkäuferseite fallen typischerweise an:

• Maklerprovision: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatleute teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision gesetzlich zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Die Höhe vereinbaren wir, bevor Sie etwas unterschreiben.
• Löschung der Grundschuld: Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, fallen für die Löschung Notar- und Grundbuchkosten an. Sie sind im Verhältnis zum Kaufpreis meist gering.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft Ihr Kredit noch mit fester Zinsbindung, kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Entschädigung verlangen. Fragen Sie früh bei Ihrer Bank nach der Höhe.
• Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht, sofern Ihr Haus nicht unter Denkmalschutz steht oder eine andere Ausnahme greift.
• Steuern: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Haben Sie selbst darin gewohnt – im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor –, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Das hängt vor allem von drei Dingen ab: vom Preis, von den Unterlagen und davon, wie flexibel Sie beim Auszug sind. Als grobe Orientierung aus meiner Praxis:

• Vorbereitung (Bewertung, Unterlagen, Fotos): einige Wochen – länger, wenn Pläne beim Bauamt angefordert werden müssen.
• Vermarktung bis zur Einigung: bei realistischem Preis oft wenige Wochen bis einige Monate.
• Vom Notartermin bis zum Geldeingang: meist einige Wochen, weil der Notar erst Voraussetzungen wie die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch abwarten muss.

Der häufigste Grund für lange Verkaufszeiten ist ein zu hoher Startpreis. Steht ein Haus monatelang im Internet, fragen sich Käufer, was damit nicht stimmt – und am Ende wird es oft günstiger verkauft, als bei einem realistischen Start möglich gewesen wäre.

Wie ermittle ich den Wert meines Hauses?

Erste Anhaltspunkte bekommen Sie selbst: Die Bodenrichtwerte sind in Hessen im Portal BORIS Hessen öffentlich einsehbar, und der Gutachterausschuss für Immobilienwerte veröffentlicht regelmäßig Marktberichte für Frankfurt. Den tatsächlichen Marktwert bestimmen aber die Details – Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Lage in der Straße. Deshalb sehe ich mir jedes Haus vor Ort an, bevor ich einen Preis nenne. Diese Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Wichtig: Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist kein Verkehrswertgutachten. Für Gericht, Finanzamt oder eine strittige Erbauseinandersetzung brauchen Sie unter Umständen einen zertifizierten Sachverständigen.

Besonderheiten in Frankfurt und Umgebung

Frankfurt ist kein einheitlicher Markt. Zwischen einem Reihenhaus in Seckbach, einer Doppelhaushälfte in Bergen-Enkheim und einem Einfamilienhaus in Bad Vilbel oder im Vordertaunus liegen bei gleicher Größe oft deutliche Preisunterschiede. Schon innerhalb eines Stadtteils machen Straße, Verkehrslärm und Ausrichtung einen spürbaren Unterschied.

Ich bin in Frankfurt-Seckbach aufgewachsen und habe 2025 allein dort vier Immobilien verkauft. Diese Ortskenntnis hilft bei der Preisfindung mehr als jede Datenbank – und bei der Frage, welche Käufer sich für Ihr Haus wirklich interessieren.

Häufige Fehler beim Hausverkauf

• Den Preis nach Wunsch statt nach Markt festlegen. Nachträgliche Preissenkungen schwächen Ihre Verhandlungsposition.
• Ohne Finanzierungsnachweis verhandeln. Eine Zusage ist nur so viel wert wie die Bankbestätigung dahinter.
• Mängel verschweigen. Bekannte Mängel sollten offen angesprochen und im Kaufvertrag festgehalten werden. Das schützt Sie auch rechtlich.
• Unterlagen zu spät besorgen. Fehlende Pläne oder ein fehlender Energieausweis können den Verkauf um Wochen verzögern.