Ratgeber
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Kurz gesagt
- Fast immer gebraucht werden Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und eine Flurkarte.
- Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung.
- Fehlende Unterlagen sind kein Grund zur Sorge – vieles lässt sich bei Ämtern nachfordern. Planen Sie dafür aber etwas Zeit ein.
Ein Käufer möchte wissen, was er kauft, seine Bank möchte wissen, was sie finanziert, und der Notar braucht die Grundlagen für den Kaufvertrag. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und sicherer läuft der Verkauf. Diese Checkliste hilft Ihnen beim Sammeln.
Für jedes Haus und jede Wohnung
| Unterlage | Wofür? | Wo bekomme ich sie? |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Zeigt Eigentümer, Grundschulden, Rechte und Lasten (z. B. Wegerechte) | Grundbuchamt beim Amtsgericht; der Notar holt ihn vor der Beurkundung ohnehin selbst ein |
| Energieausweis | Gesetzlich vorgeschrieben: Kennwerte gehören in die Anzeige, der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen | Energieberater, Architekten oder Ingenieure mit Ausstellungsberechtigung |
| Grundrisse und Schnitte | Für Exposé, Käufer und Bank | Eigene Bauunterlagen, sonst Bauaufsicht (Akteneinsicht, ggf. mit Vollmacht) |
| Wohnflächenberechnung | Die Wohnfläche ist ein zentraler Preisfaktor und muss stimmen | Bauunterlagen; fehlt sie, kann sie neu erstellt werden |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäude | Zuständiges Kataster- bzw. Vermessungsamt (ich nenne Ihnen gern die richtige Stelle) |
| Baubeschreibung / Liste der Modernisierungen | Belegt Bauweise, Heizung, Fenster, Dach und was wann erneuert wurde | Eigene Unterlagen und Rechnungen |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Baulasten stehen nicht im Grundbuch, können das Grundstück aber einschränken | Bauaufsichtsbehörde |
Zusätzlich beim Haus
- Baugenehmigung und Bauabnahme, bei Anbauten, Garagen oder ausgebautem Dachgeschoss auch dafür
- Nachweise zu Heizung, Schornsteinfeger-Protokolle
- Bei einem Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag
- Grundsteuer- und Abgabenbescheide (zeigen laufende Kosten)
Zusätzlich bei der Eigentumswohnung
Bei einer Wohnung kauft man immer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Käufer und Banken schauen deshalb genau auf die Eigentümergemeinschaft:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – regelt, was zur Wohnung gehört (Keller, Stellplatz, Sondernutzungsrechte)
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblicherweise der letzten drei Jahre, und die Beschlusssammlung – hier stehen beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen
- Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Kontaktdaten der Hausverwaltung – manche Teilungserklärungen sehen vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss
Die meisten dieser Unterlagen bekommen Sie von Ihrer Hausverwaltung.
Wenn die Immobilie vermietet ist
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Angaben zur Mietkaution
Wichtig: Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“). Der Käufer muss also wissen, worauf er sich einlässt.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Gerade bei älteren Häusern oder nach einem Erbfall fehlt oft etwas. Das ist normal. Pläne und Genehmigungen lassen sich meist über eine Akteneinsicht bei der Bauaufsicht beschaffen, eine Wohnflächenberechnung kann neu erstellt werden. Planen Sie dafür etwas Zeit ein, denn Behörden brauchen unterschiedlich lange. Ich sage Ihnen beim ersten Termin, was für Ihren Verkauf wirklich nötig ist, und kümmere mich um das, was ich mit Ihrer Vollmacht für Sie besorgen kann.